Даже если у вас нет в собственности недвижимости, можно зарабатывать на сдаче помещений в аренду на разное количество дней. И это полностью легальный бизнес. В этой статье расскажем всё о субаренде.
Что такое субаренда
Представьте: Иван снял квартиру у собственника за 30 000 рублей в месяц, а потом пересдал её за 50 000 рублей своей знакомой. Когда человек сдаёт в аренду им же арендованное помещение — это называется субаренда. Так можно сдавать жилые и коммерческие помещения — и зарабатывать на наценке.
Рассчитать налоги и подготовить отчётность для такого бизнеса может Онлайн-бухгалтерия Точки. Мы ежедневно и безлимитно на связи — вы можете обращаться за помощью столько раз, сколько потребуется.
Ещё пример
Алексей на два года снял у Дмитрия трёхкомнатную квартиру в спальном районе Санкт-Петербурга за 50 000 рублей. Алексей сразу сказал, что будет заниматься субарендой — собственник был не против.
Дмитрию не хотелось постоянно искать новых квартирантов, показывать им жильё, следить за состоянием квартиры и проверять, оплачены ли квитанции. Поэтому сдать квартиру на долгосрок тому, кто будет этим заниматься, собственник посчитал выгодным.
Алексей и Дмитрий заключили договор, в котором всё прописали. После этого Алексей нашёл троих квартирантов. Каждому из них он сдал по комнате за 20 000 рублей. За всю квартиру он получает 60 000, а платит — 50 000.
Его ежемесячная прибыль — 10 000 рублей. Он заработал их на субаренде.
Такая квартира не единственная у Алексея — заработок на субаренде приносит ему хороший доход
Какой капитал нужен для занятия субарендой
Субаренда — это легальный бизнес, если:
- собственник не против пересдачи его имущества;
- арендатор заключил договор с владельцем, а потом — с каждым субарендатором;
- арендатор платит налоги.
Точка поможет разобраться в налогах. Подготовим документы, сформируем кадровую отчётность для налоговой и СФР, поможем с ведением бухгалтерии.
При этом, вложения в такой бизнес часто минимальные, а иногда их может не быть вовсе. Например, если вы сдаёте в субаренду готовую для проживания квартиру. Но если нужен ремонт траты могут быть существенные — конечные цены зависят от региона и объёма работ.
Пример
Никита снял торговый павильон в Перми площадью 100 квадратных метров. Такое большое помещение целиком никто снимать не хотел. Поэтому Никита сделал ремонт и построил перегородку, разделив зал на две зоны по 50 квадратных метров. На работы ушло 100 000 рублей.
Какие траты нужно учесть:
- деньги на несколько первых месяцев аренды - на случай, если субарендаторов не удастся найти быстро, или возникнет простой на период ремонта;
- залог собственнику;
- ремонт и обустройство помещения по необходимости;
- подушка безопасности на случай ЧС и поломок;
- оплата коммунальных услуг и интернета.
Помещения, которые можно и нельзя сдавать в субаренду
С согласия собственника эти объекты можно сдавать в субаренду — полностью или частично:
- жильё: комнаты, квартиры, студии, частные дома, коттеджи, апартаменты;
- участки земли (есть ограничения);
- имущественные комплексы;
- офисы;
- торговые площади;
- гаражи и машино-место;
- предприятия.
В зависимости от формы регистрации — ИП, ООО или самозанятый — можно сдавать в субаренду разные типы помещений.
- Самозанятый может работать только с жильём.
- ООО или ИП могут сдавать любые объекты: жильё, торговые площади, офисы, дачи, земельные участки, гаражи, машино-место.
Что нельзя сдавать в субаренду:
- объекты в особых экономических зонах (статья 32 Закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ);
- участки земли в Крыму и Севастополе, предоставленные в аренду без торгов;
- участки земли, которые передали субъектам малого и среднего предпринимательства, если они включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
- объекты, собственники которых против субаренды.
Участки леса, полученные в аренду от государства или муниципалитета по результатам торгов, также нельзя сдавать в субаренду
Как искать недвижимость
Шаг №1: ищите предложения
Искать варианты от собственников можно на популярных площадках. Например, Авито, Циан, Яндекс Недвижимости и другие доски объявлений. Также можно посмотреть группы в соцсетях с объявлениями об аренде и боты в Telegram.
Коммерческая недвижимость может быть на первой или второй линии. Первая линия — это выход на центральные улицы с оживлённым пешеходным и автомобильным трафиком. Объекты второй линии расположены во дворах. Для субаренды выбирайте первую линию.
Шаг №2: оцените спрос
Чтобы не было периодов простоя, когда вы уже оплатили аренду собственнику, а новых арендаторов ещё не нашли, нужно заранее спрогнозировать спрос. Как это сделать?
- Посмотрите, долго ли висят объявления о сдаче объектов в районе? Срок в неделю считается хорошим. Проверьте около 30 объектов и выберите популярные районы и улицы города.
- Осмотрите местность. Оцените, много ли рядом популярных заведений, большой ли автомобильный и пешеходный трафик, какой контингент. Всё это нужно смотреть вживую.
Эти два простых шага помогут выбрать самый удачный район или улицу. Именно там и нужно искать помещение для субаренды.
Шаг №3: договоритесь с собственником
Договоритесь о встрече с собственником. На ней нужно осмотреть помещения и получить от собственника согласие на субаренду. Убедите его, что это выгодно. Могут подойти следующие аргументы.
- Владелец недвижимости будет стабильно получать доход, ведь он заключает договор на долгосрочную аренду. Всё это время у него не будет хлопот: не нужно искать новых арендаторов, показывать им объект, следить за оплатой квитанций и сохранностью помещения. Всем этим будет заниматься субарендатор.
- Субарендатор обязуется соблюдать все основные правила владельца помещения. Например, если это квартира, то можно договориться, сколько квартирантов будет жить, можно ли заезжать с детьми и животными. Или решить, что субарендатор будет ежемесячно приходить и проверять сохранность мебели и приборов, а также соблюдение правил.
- За нарушение правил в договоре нужно предусмотреть штрафы и возможность выселить людей, расторгнув с ними договор в одностороннем порядке.
Мелкий бытовой ремонт обычно берёт на себя субарендатор. Например, вызов сантехника или мастера по ремонту
Как искать арендаторов
Чем раньше вы найдёте арендаторов, тем больше шансов избежать простоя и потерять деньги. Поэтому разместить на всех площадках объявление об аренде лучше ещё на этапе ремонта помещения или подписания договора с собственником.
Многие субарендаторы делают объявления об аренде прямо на дверях офиса. Это позволяет тем, кто регулярно ходит рядом, обратить внимание на помещение.
Выгода субаренды для бизнеса
Для юридических лиц доходы от субаренды облагаются НДС в размере 18%. Ставка не зависит от того, кто выступает арендатором — физическое или юридическое лицо.
Если недвижимость пересдаёт физическое лицо, ему необходимо оформить статус индивидуального предпринимателя (ИП). Для жилой недвижимости можно выбрать между ИП и самозанятостью.
Разобраться с налогами при субаренде поможет Онлайн-бухгалтерия Точки. Подготовим отчётность и будем всегда на связи — поможем решить любые вопросы с ведением бухгалтерского учета.
Пересдача коммерческих помещений оформляется через договор субаренды, а для жилой недвижимости заключается договор поднайма.
Субаренда особенно популярна в сегменте стрит-ритейла. Это торговая недвижимость с отдельным входом и витриной, которая располагается на первых этажах зданий. Если ЦА соседствующих бизнесов совпадает, можно увеличить клиентопоток и прибыль. Зачастую субарендатор снимает весь первый этаж и сдаёт помещения разным предпринимателям.
Опытные субарендаторы говорят, что хороший доход можно получать, если сдавать сразу несколько помещений. Если речь о посуточной аренде жилья, то это около 10 квартир.
Заработок на субаренде
Заработать на субаренде можно несколькими способами.
- Сдать объект на долгий срок, добавив наценку к цене от собственника. Актуально, если владелец недвижимости просит меньше, чем средняя цена по рынку. Но доход при такой стратегии всё равно будет минимальным — при большой наценке арендаторов будет не найти.
- Сдать объект по разным помещениям на долгосрок. Эту стратегию мы описывали в первом примере, когда субарендатор снял трёхкомнатную квартиру у собственника, а потом пересдал каждую комнату разным людям. В этом случае доход может быть выше, чем в первой стратегии.
- Сдавать квартиру посуточно. Этот вариант предполагает вашу большую включённость в процесс: нужно искать арендаторов, отвечать на их вопросы, помогать с заселением и выселением, заключать с каждым человеком договор, заказывать клининг, оплачивать квитанции, докупать бытовые принадлежности.
Доход при такой стратегии самый высокий, если у вас в субаренде находится сразу несколько квартир
Риски субаренды
Неправильный выбор местоположения
Если район не пользуется спросом, жильцов найти сложно — и тогда арендованный объект превратится в убыточный актив. Помещение будет простаивать, а субарендатор в это время будет нести убытки.
Проблемы с партнёрами
Никто не застрахован от сделок с безответственными людьми. Последствия могут быть разными: от оскорбительного общения до внезапного расторжения договора. Собственник может резко решить перестать сдавать объект, а арендаторы — съехать раньше срока или повредить имущество.
Просрочки по платежам
Чтобы обезопасить себя, предусмотрите в договоре штрафы и санкции за несвоевременную арендную плату или оплату коммунальных платежей. Обязательно должен быть пункт о возможности в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении ряда правил.
Неправильный выбор объекта
Некоторые недостатки квартиры могут вскрыться позже. Например, слабое отопление зимой, неприятный запах, буйные соседи. В таких условиях может начаться текучка арендаторов. Поэтому лучше сразу снимать жильё в приличных районах и новых
Составляем договор субаренды
В договоре аренды, который субарендатор заключает с собственников, должен быть следующий пункт:
Арендатор имеет право сдавать помещение полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного согласия арендодателя.
Как составлять договор с субарендаторами? Нужно указать:
- Данные исходного договора с собственником (номер и дату заключения).
- Подробно описать помещение или его часть (если помещение сдаётся не целиком).
- Срок субаренды. Он не должен превышать срок основного договора аренды.
- Цель использования. Арендатор имеет право сдавать помещение полностью или частично в субаренду физическим и юрлицам без письменного согласия арендодателя. Цель использования помещения в субаренде не должна противоречить условиям исходного договора.