В этой статье Точка Банк разобрал, как ИП на УСН работать с НДС в 2026 году в типовых, но неоднозначных ситуациях. Рассмотрим, что делать с оплатами по договорам, заключённым до перехода на налог, как учитывать авансы по действующим договорам. Нужно ли платить НДС при продаже жилой недвижимости и в какие сроки можно перейти с пониженной ставки 5% на общую.
Коротко
С 2026 года ИП на УСН становятся плательщиками НДС, и это влияет даже на договоры, заключённые ранее. Обязанность по НДС зависит от даты акта или оплаты — важно, когда именно закрыта сделка. По действующим договорам налог начисляют с операций, выполненных уже после перехода на НДС. Если цену не изменили допсоглашением, считается, что НДС включён в сумму.
С 2026 года ИП на УСН становятся плательщиками НДС, и это влияет даже на договоры, заключённые ранее. Обязанность по НДС зависит от даты акта или оплаты — важно, когда именно закрыта сделка. По действующим договорам налог начисляют с операций, выполненных уже после перехода на НДС. Если цену не изменили допсоглашением, считается, что НДС включён в сумму.
НДС при оплате после перехода на налог
Договор подписали до применения НДС, а оплату получили позже. Возникает вопрос, нужно ли платить налог? Такая ситуация часто встречается у ИП на УСН, которые переходят на НДС из-за роста доходов.
Если ИП на УСН в 2025 году работал без НДС, но превысил доход 20 млн ₽, с 2026 года он обязан платить НДС. При этом договор подряда на услуги был заключён ещё в 2025 году, а последний платёж по нему поступит уже в январе 2026 года.
Правильно рассчитаем налог и сформируем декларации в Онлайн‑бухгалтерии от Точка Банк. Разобраться в деталях помогут профессиональные бухгалтеры.
В этой ситуации возможны два варианта. Всё зависит от того, когда будет закрыт договор актом выполненных работ. Именно дата акта влияет на обязанность по НДС.
Если закрыть договор актом в конце 2025 года, платить НДС с январского платежа не нужно. По правилам налоговую базу определяют по более ранней дате. Это либо день оказания услуги, либо день получения оплаты.
Если акт подписать уже в 2026 году, НДС придётся заплатить со всей суммы договора. В том числе с той части денег, которую получили ещё в 2025 году. Это важно учесть при планировании расчётов с заказчиком.
НДС на действующие договоры в 2026 году
С 2026 года предприниматель на УСН стал плательщиком НДС. У него действует договор аренды, при этом арендную плату за январь часто перечисляют ещё в декабре предыдущего года.
На момент заключения договора ИП ещё не был плательщиком НДС. При этом договор продолжает действовать и в 2026 году.
В декабре 2025 года начислять НДС не нужно. Обязанность по налогу появится только в 2026 году. Это связано с тем, что услуга будет оказана уже после перехода на НДС.
В январе 2026 года необходимо начислить НДС с арендной платы за месяц. ИП может оформить с арендатором дополнительное соглашение и увеличить стоимость аренды на сумму налога, например ставка 5%. Если допсоглашение не заключить, считается, что НДС уже включён в установленную цену.
В этом случае налог рассчитывают по формуле 5/105 от суммы оплаты. Также с 2026 года нужно сдавать декларации по НДС и перечислять налог в бюджет. Это обязательство для всех упрощенцев, которые перешли на НДС.
НДС при продаже жилой недвижимости
Если предприниматель продаёт жилую недвижимость, возникает логичный вопрос — нужно ли платить налог с таких доходов.
НДС с продажи жилой недвижимости платить не нужно. Продажа квартир, жилых домов и долей в них освобождена от этого налога. Это правило действует независимо от суммы дохода.
При этом обязанность по отчётности остаётся. Даже если НДС к уплате нет, нужно сдавать декларацию по НДС каждый квартал. Операции по продаже жилья отражают в разделе 7 декларации.
Когда и как перейти с НДС 5% на общую ставку
Предприниматели на УСН, которые с 2026 года начинают платить НДС, могут выбрать пониженную ставку 5%. Но иногда в течение года становится понятно, что выгоднее работать по общей ставке. Важно знать, когда такую ставку можно поменять.
В 2026 году действует специальное правило. Если предприниматель выбрал НДС 5%, от него можно отказаться только один раз. Вместо льготной ставки разрешено перейти на общие ставки — 0, 10 или 22%.
Сменить ставку можно в течение года, но не сразу. Переход возможен со следующего квартала после сдачи первой декларации с НДС 5%. Раньше менять ставку нельзя.
Если ИП начал применять ставку 5% с 1 апреля 2026 года, первую декларацию он сдаёт за второй квартал 2026 года.
Перейти на общую ставку 22% можно с третьего квартала 2026 года, то есть с 1 июля.