Идея бизнеса проста и понятна: разделить помещение на боксы для хранения, обеспечить удобный доступ и безопасность — и каждый квадратный метр начнёт приносить доход. Здесь не нужны сложные процессы и большой штат, главное — грамотно организовать пространство.
В статье разберём, как запустить бизнес складов индивидуального хранения, какие юридические формальности нужно учесть и как можно развиваться в этой сфере.
Что такое склады индивидуального хранения
Склады индивидуального хранения — это формат коммерческой недвижимости, при котором крупное складское помещение разделяют на небольшие боксы или ячейки, чтобы сдавать в аренду частным лицам и компаниям.
Концепция self storage
Склады индивидуального хранения работают по модели self storage, что в переводе с английского означает «самостоятельное хранение». В классическом варианте арендатор получает доступ к своему боксу без участия персонала склада, хотя существуют и смешанные форматы с частичным сервисным обслуживанием.
Для предпринимателя модель самообслуживания означает минимальные операционные расходы на персонал и возможность автоматизации большинства процессов — от оформления аренды до контроля доступа.
Клиентская база включает две основные категории:
- Физические лица — хранят сезонные вещи, мебель при переездах и личные предметы при нехватке места в квартире.
- Представители бизнеса — интернет-магазины без собственного склада, курьерские службы для промежуточного хранения, а также бизнес, которому негде хранить неиспользуемую мебель и другие вещи.
Опыт зарубежных рынков
Опыт США. В США индустрия self storage зародилась в 1960-х годах и стала одной из самых развитых в мире. Этому способствовала высокая мобильность населения — средний американец меняет место жительства каждые 5–7 лет. Так и возник устойчивый спрос на услуги индивидуального хранения.
Опыт Европы. Европейский рынок начал развиваться с 1990-х годов, лидерами стали Великобритания, Франция и Германия. В отличие от США, европейская модель больше ориентирована на долгосрочную аренду и бизнес-клиентов. Связано это с меньшей мобильностью населения и компактностью городского жилья.
Форматы складских помещений
Рассмотрим три основных формата складских помещений:
- Классические склады. Можно выбрать покупку, строительство или аренду классического склада. Это капитальное здание с уже проведёнными коммуникациями и защитой от внешних воздействий. Такой вариант потребует крупных вложений на старте и расходов на обслуживание, но взамен позволит сразу предложить клиентам просторные боксы и удобный доступ.
- Морские контейнеры. Для старта бизнеса с минимальными вложениями многие предприниматели используют морские контейнеры. Их можно разместить на охраняемой площадке и быстро организовать отдельные боксы под клиентов. Контейнеры дешевле в приобретении, мобильны и легко масштабируются — добавили новые контейнеры, и склад расширился без капитального строительства.
- Модульные конструкции. Подойдут тем, кто хочет гибко управлять площадями и не зависеть от готовых зданий. Такие склады собираются из блоков и позволяют поэтапно увеличивать количество помещений по мере развития бизнеса. Это решение требует продуманного проектирования, но окупается за счёт возможности быстро реагировать на потребности рынка и увеличивать прибыль без лишних затрат.
Анализ рынка и подготовка к запуску
Прежде чем вкладываться в покупку, строительство или аренду помещения, важно понять, насколько востребован будет склад индивидуального хранения.
Исследование целевой аудитории
Определите, кто будет вашими клиентами: предприниматели с товарными остатками, физлица в процессе ремонта или переезда, владельцы сезонных вещей. Чем точнее поймёте их потребности, тем легче вам будет спланировать размеры боксов, тарифы и дополнительные услуги.
Наибольший спрос на склады индивидуального хранения наблюдается в крупных городах, где и бизнесу, и частным клиентам остро не хватает свободных площадей. Особенно активно этот сегмент развивается в Москве и Санкт‑Петербурге.
Анализ конкурентов
Изучите существующие склады индивидуального хранения в вашем городе: какие услуги они предлагают, сколько стоит аренда, чем они привлекают клиентов. Это поможет найти свободные ниши, выделиться предложением и избежать прямого ценового соперничества.
В Москве многие склады индивидуального хранения работают круглосуточно. Если в вашем городе такого нет, сделайте доступ 24/7 и используйте это как преимущество.
Выбор локации для бизнеса
Чтобы правильно выбрать местоположение склада, учитывайте такие моменты:
- Транспортную доступность. Место должно быть удобно связано с основными магистралями, чтобы клиенты могли свободно заехать, в том числе на грузовом транспорте.
- Клиентские маршруты. Оцените, где чаще всего бывают ваши потенциальные арендаторы и по каким маршрутам они передвигаются. Склады рядом с жилыми районами, торговыми комплексами и деловыми центрами пользуются большим спросом.
- Особенности расположения. Учитывайте возможность расширения площади, наличие парковки, удобство заезда и безопасность района. Хорошо продуманное расположение повышает загрузку боксов и снижает расходы на рекламу.
Для небольшого склада достаточно площади от 500 до 1000 квадратных метров — этого хватит, чтобы разместить несколько десятков ячеек для хранения. Если планируете склад среднего или большого размера, лучше ориентироваться на помещение от 2000 квадратных метров.
Организация складского бизнеса
Расскажем о главных юридических моментах и требованиях, которые следует знать перед открытием склада индивидуального хранения.
Регистрация бизнеса и документация
→ Регистрация. Чтобы склад работал официально, нужно зарегистрировать бизнес. Для этого обычно выбирают одну из двух форм — ИП или ООО — в зависимости от целей и масштабов проекта.
- ИП проще в ведении и подходит для небольших складов на старте бизнеса.
- ООО больше подходит, если планируете привлекать инвесторов или распределять доли между партнёрами. Однако такая форма требует больше формальностей — разработки устава, внесения уставного капитала и прочих моментов.
При регистрации важно указать один основной код ОКВЭД и при необходимости добавить дополнительные. Каждый код должен содержать не меньше четырёх цифр.
Например, основным можно выбрать 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом» или 52.10 «Деятельность по складированию и хранению». А в качестве дополнительного подойдёт, к примеру, 52.29 «Прочая вспомогательная деятельность, связанная с перевозками».
→ Налоги. Чаще всего для такого бизнеса выбирают упрощённую систему налогообложения (УСН). Можно платить 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами. В некоторых регионах эти ставки могут быть ниже. В целом УСН проще в ведении и помогает уменьшить налоговую нагрузку, что особенно важно для складского бизнеса.
Есть и другой вариант — патент (ПСН). Он доступен только для ИП и подходит не для всех видов деятельности. В этом случае налог рассчитывается не с фактического дохода, а с предполагаемой суммы, которую предприниматель может получить. По статье 346.43 НК РФ патент можно оформить, например, на сдачу в аренду складских помещений. Условия и стоимость патента зависят от региона, их можно уточнить и рассчитать на сайте ФНС.
Важно: если не подать уведомление о переходе на льготный режим, вы автоматически окажетесь на общей системе налогообложения (ОСНО), а она обычно самая дорогая. Так, чтобы перейти на УСН, нужно подать уведомление сразу при регистрации или в течение 30 дней после неё.
Дополнительные документы для складов. Могут понадобиться:
- разрешение на строительство, если склад строится с нуля;
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию с подтверждением соответствия санитарным и пожарным нормам;
- специальные сертификаты безопасности для определённых категорий товаров, например для хранения зерна.
Расчётный счёт. После оформления всех документов можно переходить к открытию расчётного счёта в банке. Для ООО расчётный счёт — обязательное условие работы, а ИП без счёта не смогут принимать безналичную оплату от клиентов и совершать сделки с одним контрагентом свыше 100 000 руб.
Открыть расчётный счёт на выгодных условиях можно в Точка Банк. Для начинающих ИП подойдёт тариф «Ноль» — обслуживание бесплатно навсегда. Для ООО есть тариф «Развитие» — первые три месяца без оплаты.
Вместе с открытым расчётным счётом вы получите:
- Онлайн‑бухгалтерию для ИП — входит в тариф, отчётность можно сдавать легко и без лишней бюрократии.
- Круглосуточную поддержку — всегда на связи в чате и по телефону, без переключений и ожидания.
- Удобный интернет‑банк — быстро отправляйте платежи, пополняйте счёт и управляйте документами с любого устройства.
- Защиту от блокировок по 115‑ФЗ — проверим контрагентов, изучим документы и дадим рекомендации по сделкам и платежам, чтобы снизить риск блокировки в два раза.
Подберём тариф для расчётного счёта
Заполните небольшой опрос о своём бизнесе, и мы поможем подобрать тариф с минимальной комиссией
Заполнено 0 из 4
Требования к помещению
Основные требования к помещению склада содержатся в своде правил СП 56.13330.2021 и СНиП 31-04-2001. Рассмотрим ключевые моменты.
Технические характеристики. Помещение должно иметь хорошее освещение, достаточное пространство для хранения и удобный доступ к позициям на складе. Важно поддерживать чистоту и соблюдать санитарные нормы, особенно если будете хранить пищевые или медицинские товары.
Системы безопасности. Обязательны системы пожаротушения (спринклеры, извещатели), пути эвакуации и огнетушители. Для охраны нужны видеонаблюдение, контроль доступа и защита от краж. Герметичные двери и окна обеспечивают защиту от пыли, влаги и вредителей.
Климат-контроль. Необходимы системы отопления, кондиционирования и в некоторых случаях холодильные установки. Хорошая вентиляция помогает поддерживать качество товаров и других хранящихся вещей, снижая влажность и предотвращая образование плесени.
Наём и обучение персонала
На складе индивидуального хранения важна компактная, но надёжная команда. Обычно нужны управляющий, один–три администратора, один–три охранника и техник для ремонта и обслуживания оборудования. Также можно взять маркетолога, например на фрилансе. Количество сотрудников подбирайте под размер и загрузку склада.
При найме проверяйте опыт в логистике и рекомендации, ведь персонал будет отвечать за чужие вещи. Новичков обязательно обучайте стандартам сервиса и безопасности, чтобы они быстрее адаптировались и не допускали серьёзных ошибок.
Перспективы развития
Перспективы развития склада индивидуального хранения включают открытие новых объектов, запуск франшизы и внедрение современных технологий.
Масштабирование бизнеса
Рост возможен за счёт открытия новых объектов в разных районах города или в других городах, а также расширения текущего склада путём увеличения количества боксов. При этом важно сохранять удобство доступа и высокий уровень безопасности, чтобы привлекать и удерживать клиентов.
ИП Иванов сначала открыл склад индивидуального хранения с 50 боксами в спальном районе. Через полгода заполненность достигла 90% и бизнес стал приносить стабильный доход. Используя полученный опыт, Иванов открыл второй склад на 80 боксов в более оживлённом районе города. Это помогло ему привлечь новых клиентов и значительно увеличить прибыль.
Франчайзинг
Франчайзинг — популярный способ быстро развивать сеть складов индивидуального хранения. Франчайзи получают готовую бизнес-модель, поддержку по стандартам обслуживания и маркетингу, а владелец бренда — возможность масштабировать бизнес с минимальными затратами и не такими высокими рисками.
Важно: основная опасность связана с репутационными рисками — если партнёр работает плохо, страдает весь бренд. Поэтому так важно тщательно выбирать франчайзи и контролировать соблюдение стандартов.
Инновации в отрасли
Для складов self storage всё важнее становится автоматизация: дистанционный доступ к боксам, онлайн-бронирование и оплата, системы видеонаблюдения и контроля доступа. Современные технологии, такие как умные устройства (IoT) и мобильные приложения, делают пользование складом удобнее и помогают владельцам лучше управлять бизнесом.