ИП сдаёт недвижимость в аренду: налогообложение, ОКВЭД, касса

Индивидуальные предприниматели нередко сдают в аренду коммерческую недвижимость — офисы, склады, магазины или помещения под кафе. Чтобы вести такой бизнес без лишних рисков, важно заранее разобраться: какие налоги нужно платить, как грамотно оформить договор и какую систему налогообложения выбрать. 

Коммерческая недвижимость — это здания и помещения, которые приносят доход. К ней относятся офисы, склады, магазины, торговые центры, заводские и производственные цеха. В отличие от жилья, используемого для проживания, коммерческие объекты нужны для бизнеса и работы.

Согласно ГК РФ, собственник может свободно распоряжаться своим имуществом: хранить, продавать, дарить или сдавать в аренду (ч. 1 ст. 213 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Юридическое лицо. Организация, у которой есть свободные офисы, склады или выставочные залы, может сдавать и получать дополнительный доход. Есть и другой вариант — создать бизнес именно под управление недвижимостью. Так работает, например, управляющая компания торгового центра: её основной заработок — аренда магазинов и торговых павильонов.

Главное выбрать правильный код ОКВЭД:

Индивидуальный предприниматель. ИП может сдавать помещения в аренду, если добавит соответствующий код ОКВЭД. Размер налогов зависит от выбранной системы: чаще всего применяют УСН или патент, реже – ОСНО. Для небольших объектов выгоднее патент, а если помещений несколько – оптимальнее УСН.

Физические лица. Частные лица могут сдавать магазины, склады и другие коммерческие объекты в аренду, но должны платить подоходный налог (НДФЛ). Если физическое лицо, намерено сдавать недвижимость на постоянной основе, то необходимо оформить ИП. Иначе налоговики доначислят НДС и выпишут штраф. При первом нарушении — до 20%, при повторном нарушении — до 40%.

Самозанятые (НПД). Плательщики НПД не имеют права сдавать в аренду коммерческую недвижимость. В противном случае их доход будет облагаться НДФЛ по ставке 13–22% — как у обычных физических лиц. Зато жилые помещения — квартиру или дом — они могут сдавать по льготной ставке 4–6%.

Предприниматели используют сдачу коммерческих помещений, чтобы получать постоянный доход. Но, как и у любого бизнеса, здесь есть свои сильные и слабые стороны.

Арендовать можно как жилые, так и коммерческие помещения, но правила для них различаются. Разберём, в чём основные отличия.

Доходность. Жилые квартиры приносят стабильный, но небольшой доход. Коммерческая недвижимость может приносить значительно больше, особенно если это магазин на первом этаже здания или офис рядом с метро. При этом риски выше: найти арендатора не всегда легко.

Стоимость аренды. За аренду жилого помещения платят раз в месяц за всю квартиру. В коммерческой недвижимости ставка считается за каждый квадратный метр и часто оплачивается поквартально или за год вперёд. 

Например, аренда торговой площади 50 м² стоит 3 000 ₽ за метр. Это значит, что арендатору нужно внести 150 000 ₽ только за месяц, а за квартал — 450 000 ₽. При этом арендодатель нередко предоставляет «каникулы» на пару месяцев, чтобы арендатор сделал ремонт или запустил бизнес.

Сроки аренды. Жилые помещения чаще снимают на несколько месяцев или год. Бизнес заключает долгосрочный договор — на 3–5 лет. Для владельца это удобно: доход можно планировать заранее.

Простаивание. Торговое помещение или склад могут простаивать месяцами, если что-то не устраивает арендаторов. При этом важно не только место: нужна парковка для сотрудников, удобный подъезд для клиентов, быстрый интернет и исправные коммуникации. Иногда требуется отдельный склад или вывеска на фасаде. Такие условия нужны компаниям, чтобы сотрудники могли работать комфортно, а клиенты легко находили магазин или офис.

Вложения и переделки. В жилых помещениях арендаторы не вносят существенных изменений в квартирах. В коммерческих объектах подход совсем иной. Арендаторы часто делают ремонт, ставят перегородки, устанавливают оборудование или улучшения под свой бизнес. Например, офис требует перепланировки и монтажа серверной комнаты, а склад укрепления полов и установки стеллажей. Иногда эти работы ложатся на собственника.

ИП, сдавая офис, склад или торговую площадь, может выбрать наиболее подходящий налоговый режим среди нескольких вариантов.

УСН «Доходы» подходит для ИП с небольшими расходами — до 60% от дохода. Налоговая ставка — 6%. При этом важно учитывать лимит по доходу: он не должен превышать 450 млн ₽ в год. При достижении годового дохода 60 млн ₽ появляется обязанность уплачивать НДС.

УСН «Доходы минус расходы» выгодна тем, у кого есть постоянные затраты, например на ремонт и подготовку помещения. Ставка — 15% от разницы доходы минус расходы. При этом предусмотрен минимальный налог в размере 1% от годового дохода, который придётся уплатить даже при убытке. Как и на УСН «Доходы», действуют лимиты: 450 млн ₽ в год для применения спецрежима и 60 млн ₽ в год для освобождения от НДС.

АУСН (автоматизированная УСН) — упрощённый вариант УСН. Ставки: 8% при режиме  «Доходы» и 20% при режиме «Доходы минус расходы», но не менее 3% годовых доходов. Лимит годового дохода — 60 млн ₽.

ОСНО используется редко. В систему налогообложения входит налог НДФЛ от 13 до 22% от прибыли и НДС 20% от стоимости аренды. Индивидуальный предприниматель вправе получить освобождение от НДС. Если доход предпринимателя не превысил 2 млн ₽ за 3 месяца. При расчёте НДФЛ можно уменьшить налог на сумму расходов и использовать налоговые вычеты.

ПСН (патент) — это фиксированный налог, который не зависит от того, сколько реально принесла аренда. Ставка составляет 6% от потенциального дохода, установленного в регионе. Максимальный годовой доход по этому режиму — 60 млн ₽.  Если доход от некоторых объектов не включён в патент, индивидуальный предприниматель вправе применять для них другой налоговый режим, даже когда все помещения находятся в зоне действия патента. Например,  предприниматель сдаёт в аренду пять помещений: по трём действует ПСН, а по двум остальным другой режим — УСН или ОСНО.

Сдавая нежилое помещение, индивидуальный предприниматель обязан уплатить налог на имущество, налог с аренды по выбранному режиму и страховые взносы за себя.

Предприниматели, владеющие офисами, магазинами или другими нежилыми помещениями, платят налог на имущество. Его размер зависит от региона: ставка может быть разной, но не выше 2,2% от кадастровой стоимости объекта, если здание включено в специальный перечень.

Если помещение не в перечне или у него нет кадастровой стоимости, индивидуальный предприниматель на спецрежимах (УСН, АУСН, ПСН) может подать заявление и получить освобождение от налога.

Сумму налога формирует ИФНС один раз по итогам прошедшего периода, присылая уведомление к оплате. Например, налог за 2024 год нужно перечислить до 1 декабря 2025 года, а за 2025 год — до  1 декабря 2026 года. 

ИП платит налог с аренды по выбранной системе налогообложения. Доход от недвижимости — это арендные платежи.

​​Предприниматели платят страховые взносы за себя даже тогда, когда временно не ведут бизнес. Это обязательное требование для всех, кто зарегистрирован как ИП.

Добровольные взносы можно платить только на социальное страхование в СФР. Это даёт право на больничные и декретные. Такой вариант доступен на любой системе налогообложения.

Самозанятые (НПД) тоже могут перечислять взносы по желанию. А предприниматели на АУСН получают социальные гарантии от государства без дополнительных платежей.

В некоторых ситуациях ИП разрешено временно не платить взносы. Но освобождение действует только после подачи заявления и подтверждения отсутствия деятельности. Пока документы не поданы, взносы продолжают начисляться.

В 2025 году фиксированный платёж составляет 53 658 ₽. Если доход за год превышает 300 000 ₽, нужно заплатить ещё 1% от суммы превышения.

На УСН «Доходы» и ПСН взносы можно засчитать в счёт налога. Без сотрудников это позволяет уменьшить налог до нуля. Если персонал есть, налог снижается максимум на 50%.
На УСН «Доходы минус расходы» все взносы включаются в расходы, что уменьшает прибыль и сам налог.

Предприниматель в Нижнем Новгороде сдаёт склад площадью 40 м² за 35 000 ₽ в месяц. Годовой доход — 420 000 ₽. Он работает на УСН «Доходы» (ставка 6%) и не имеет сотрудников. Кадастровая стоимость склада — 2 500 000 ₽, объект включён в региональный перечень для расчёта налога на имущество.

Расчёт платежей:

Общая сумма за год: 50 000 ₽ (имущество) + 54 858 ₽ (взносы) = 104 858 ₽.

Перед сдачей помещения предоставьте документы, подтверждающие ваше право собственности: паспорт и выписку из ЕГРН на объект.

Оформите и предоставьте копии договоров с обслуживающими компаниями: на вывоз мусора, охрану, интернет и другие услуги. Это позволит арендатору понять, какие услуги уже включены в обслуживание помещения. При желании он может заключить отдельные договоры с некоторыми поставщиками услуг самостоятельно, например с интернет-провайдером.

Если арендатором будет ИП или ООО, то перед подписанием договора закажите выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. У физлица запросите копию паспорта и ИНН. 

В договоре пропишите ключевые условия:

После заключения договора поддерживайте объект в хорошем состоянии: проводите ремонт, заменяйте изношенные коммуникации и устраняйте неполадки. Обеспечьте арендатору доступ к помещению и передайте его в состоянии, соответствующем условиям договора и акту приёма-передачи.

Если договор аренды или субаренды заключили на срок от года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор всё равно будет действителен, но регистрация защищает права сторон.

ИП, сдающие недвижимость, не всегда обязаны использовать онлайн-кассу. Для коммерческих помещений касса требуется только при оплате наличными или от физических лиц. Если арендатор переводит деньги на расчётный счёт, применять кассу не нужно. Исключение — ИП на ПСН: им достаточно выдавать документ об оплате. На НПД касса также не требуется, но чек нужно сформировать через приложение «Мой налог». В остальных случаях, использование кассы помогает официально фиксировать платежи и избегать штрафов.

Налоговики строго контролируют уплату налогов при аренде коммерческой недвижимости. Неуплата доходов может привести к штрафам и даже уголовной ответственности.

Если инспекторы обнаружат нелегальную аренду, они рассчитают налог за весь период, когда доходы не были задекларированы. На эту сумму начисляется пеня, а также штраф по ст. 122 НК РФ:

Если неуплаченный налог за три года превышает 2,7 млн ₽, возможна уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Наказания могут включать: