НДС в строительстве: правила уплаты и учёта

Строительство — одна из самых затратных отраслей экономики. Поэтому вопросы налогообложения, особенно НДС, всегда на первом плане. Поправки в Федеральном законе от 28.11.2025 №425-ФЗ предусматривают ряд поправок с 2026 года, которые затронут и строительные компании. 

Точка Банк разобрал, какие правила уплаты и учёта НДС изменятся и как это повлияет на участников строительного рынка.

НДС взимается со всех этапов строительного процесса — от приобретения материалов и подрядных работ до реализации готовых объектов недвижимости. Строительные компании, являясь плательщиками НДС, обязаны:

Особое внимание уделяется моменту определения налоговой базы: в строительстве он определяется по мере передачи выполненных работ (этапов) заказчику. Это важно при поэтапном строительстве и длительных контрактах.

В Федеральном законе №425-ФЗ, вносящем изменения в Налоговый кодекс РФ, уточняются нормы, касающиеся налогового мониторинга и отчётности организаций, включая строительные компании.

Теперь налоговый контроль может распространяться на период до утверждения бюджета капитальных расходов и начала инвестиционного проекта, что напрямую связано со строительными инвестициями.

Это позволит ФНС точнее отслеживать движение денег и расчёт НДС при строительстве крупных объектов. То же касается и проектов, которые реализуются по соглашениям о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).

Налоговая реформа уточняет порядок налоговых вычетов по НДС для организаций, участвующих в инвестиционных и строительных проектах.

Если компания работает по соглашению о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК), она может получать налоговые льготы. Например, при строительстве жилых домов, производственных зданий или инженерных объектов. В этом случае НДС можно учитывать по мере освоения капитальных вложений.

Для строительных компаний это особенно важно. Во время реализации проектов они несут большие расходы. Возврат входного НДС за купленные материалы и услуги помогает освободить часть средств и укрепить финансовое положение компании.

Отдельное внимание уделяется налогообложению земельных участков, используемых в строительстве.

В новых нормах Налогового кодекса уточнены сроки и порядок уплаты налогов. Это касается и авансовых платежей. Правила применяются для компаний, у которых есть земельные участки под строительство.

Кроме того, корректируется понятие индивидуального жилищного строительства, что важно для застройщиков, работающих с физическими лицами и объектами малоэтажной застройки. Эти уточнения направлены на упрощение налогообложения в сфере жилищного и инфраструктурного строительства.

Для строительных компаний при ведении налогового учёта важно учитывать следующие моменты:

В 2026 году сохраняются правила и сроки по уплате налога. Если срок платежа выпадает на выходной или праздник, перечислить налог можно в ближайший рабочий день.

Сроки сдачи отчётности также сохранены — отчёты, как и раньше, можно будет отправлять в первый рабочий день после выходного.

Плательщиками НДС в строительстве считаются компании на общей системе налогообложения (ОСНО). С 2026 года к ним присоединились и те, кто работает на упрощёнке (УСН), — если их доход превысил установленные лимиты 20 млн ₽. 

Все строительные фирмы на общей системе автоматически платят НДС. Их работы и услуги — строительно-монтажные, проектные и другие — считаются объектом налогообложения.

С 1 января 2026 года упрощенцы тоже могут стать плательщиками НДС. Это произойдёт, если их годовой доход превысит 20 млн ₽. 

Пониженные ставки сохраняются:

Стандартные ставки — 10 и 22% НДС.

Если доход компании или ИП на УСН не превышает 20 млн ₽ в год, бизнес освобождён от уплаты НДС. Освобождение от налога НДС формируется автоматически до превышения лимита. 

Некоторые строительные компании освобождаются от НДС. Например, застройщики, работающие по договорам долевого участия (ДДУ) при строительстве жилых домов.

С апреля 2025 года подрядчики, которые возводят частные дома через эскроу-счета, также не платят НДС. Это сделано для поддержки частного домостроения и снижения финансовой нагрузки на застройщиков.

Строительные компании и застройщики платят несколько видов налогов. Разберём основные — чтобы понимать, какие обязательства есть у бизнеса в этой сфере.

Компания может работать на общей системе налогообложения (ОСНО) или по упрощённой схеме (УСН). В 2026 году лимиты для УСН увеличили — применять её можно при выручке до 490,5 млн ₽ в год, остаточной стоимости основных средств до 218 млн и численности до 130 сотрудников.

На ОСНО прибыль облагается по ставке 25%. 

На УСН налог уплачивается — 6% с доходов или 15% по системе «Доходы минус расходы». Компании сами выбирают подходящую систему, исходя из оборотов и структуры расходов.

Базовая ставка НДС в строительстве — 22%. Его платят компании и ИП на ОСНО, а также те, кто применяет ЕСХН. С 2026 года НДС обязаны платить и организации на УСН, если их доход превысил 20 млн ₽. 

Если в 2026 году выручка меньше 20 млн ₽, можно получить освобождение от НДС. Отдельные виды работ тоже не облагаются налогом — например строительство жилья по договорам долевого участия или реставрация памятников архитектуры.

Застройщики и подрядчики могут уменьшить сумму налога с помощью вычетов. Например, вернуть НДС, уплаченный поставщикам при закупке материалов или подрядных услуг.

Крупные строительные компании могут перейти на налоговый мониторинг. Это онлайн-отчётность в ФНС без выездных проверок. Сейчас режим доступен для компаний с оборотом от 800 млн ₽, но лимит может снизиться.

Компании платят налог на имущество, числящееся на их балансе. Он распространяется и на объекты незавершённого строительства. Ставка зависит от региона и не превышает 2,2%.

Если участок в собственности, за него тоже платится налог. Максимальная ставка — 1,5%, но для участков под многоквартирными домами действует льгота — налог не начисляется.

Работодатели перечисляют страховые взносы за сотрудников — 30% от фонда оплаты труда. Также они удерживают НДФЛ с зарплаты работников. С 2025 года действует прогрессивная шкала — ставка зависит от уровня дохода и варьируется от 13 до 22%.

Строительные проекты часто растягиваются на месяцы и годы. Поэтому важно выбрать правильный способ признания доходов и расходов. Компания может учитывать их по методу начисления или по мере готовности объекта.

Затраты в строительстве делятся на прямые и косвенные. 

К прямым относят материалы, зарплату рабочих и услуги субподрядчиков — они входят в стоимость объекта. 

Косвенные расходы — это административные и управленческие затраты. Их можно списывать сразу или распределять между проектами.

Работа с подрядчиками требует точных документов. Каждый этап должен быть подтверждён договором и актом выполненных работ. Ошибки в оформлении могут привести к доначислению налогов и спорам с заказчиками.

В строительстве доступны меры поддержки — инвестиционный налоговый вычет, налоговые каникулы и другие. Чаще всего ими пользуются компании, работающие с государственными контрактами или крупными инфраструктурными объектами.

Строительная техника и оборудование считаются основными средствами. Они амортизируются — это помогает уменьшить налогооблагаемую прибыль и распределить расходы на длительный период.