Сдача квартиры — это доход, а значит, с него нужно платить налог. Важно разобраться, как сделать это правильно, и оформить всё без ошибок.
Коротко
Собственник, который сдаёт квартиру, обязан платить налог с дохода. Иначе налоговая может доначислить налог и пени, а также выписать штраф.
Также важно заключить договор с нанимателем и принимать плату официально. Налоговая анализирует данные банков и Росреестра.
Собственник, который сдаёт квартиру, обязан платить налог с дохода. Иначе налоговая может доначислить налог и пени, а также выписать штраф.
Также важно заключить договор с нанимателем и принимать плату официально. Налоговая анализирует данные банков и Росреестра.
Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду
Арендная плата — это доход собственника, который облагается налогом. Для налоговой не имеет значения, есть ли договор и как поступили деньги — наличными или на карту. Если доход получен, с него нужно уплатить налог. Иначе возможны последствия:
- Доначисление налога — налоговая вправе пересчитать и взыскать сумму за последние три года.
- Пени — начисляются за каждый день просрочки.
- Штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽ (п. 1 ст. 119 НК РФ).
- Штраф за неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле — 40% (ст. 122 НК РФ).
- Штраф за деятельность без регистрации ИП — от 500 до 2 000 ₽, если сдачу квартиры признают предпринимательской деятельностью (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
- Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превысит 2,7 млн ₽ за три года (ст. 198 УК РФ).
Когда всё оформлено официально, можно спокойно принимать деньги на счёт, не опасаться блокировки карты и не переживать из-за возможных штрафов.
Размер налога при аренде жилья
Сколько придётся платить, зависит от вашего статуса. Сдавать квартиру можно как физлицо, ИП или самозанятый. У каждого варианта свои ограничения и разный размер налоговой нагрузки.
Физическое лицо
Самый простой, но самый дорогой вариант. Регистрация не нужна — доход от аренды облагается НДФЛ. Ставка зависит от годового дохода:
- До 2,4 млн ₽ — 13%.
- От 2,4 до 5 млн ₽ — 15%.
- От 5 до 20 млн ₽ — 18%.
- От 20 до 50 млн ₽ — 20%.
- От 50 млн ₽ — 22%.
В доход включаются арендная плата и коммунальные платежи, если они входят в общую сумму аренды. А компенсация расходов по счётчикам не считается доходом, если суммы рассчитываются по показаниям приборов учёта и подтверждаются платёжными документами.
Обеспечительный депозит тоже не признаётся доходом, если он возвращается жильцу. Он становится доходом, только если засчитывается в оплату последнего месяца аренды или удерживается за ущерб.
Декларацию 3-НДФЛ подают раз в год до 30 апреля. А налог уплачивают до 15 июля.
Уплаченный НДФЛ можно частично вернуть с помощью налоговых вычетов — например за лечение, обучение, покупку жилья или по индивидуальному инвестиционному счёту. Вернуть можно налог, уплаченный за последние три года.
Индивидуальный предприниматель
ИП позволяет платить налог по меньшей ставке по сравнению с НДФЛ и выбирать подходящий режим. При аренде жилья чаще всего используют:
- Налог на профессиональный доход (НПД) — 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу или ИП. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год, страховых взносов и отчётности нет. Это тот же режим, что у самозанятых, но со статусом ИП можно открывать расчётные счета и при необходимости менять налоговый режим.
- Патент (ПСН) — фиксированная сумма налога в год. Она рассчитывается исходя из региона и площади квартиры и не зависит от фактического дохода. Рассчитать стоимость патента можно в калькуляторе на сайте ФНС.
- АУСН «Доходы» — 8% от всей суммы аренды, при этом не нужно платить страховые взносы. Режим доступен в большинстве регионов РФ — проверьте на сайте ФНС, действует ли он в вашем субъекте РФ.
- УСН «Доходы» — 6% от всей суммы аренды.
Кроме налога ИП обязан платить страховые взносы за себя. В 2026 году — 57 390 ₽ в год. Если доход выше 300 000 ₽, к этому добавляется 1% с суммы превышения, но не более 321 818 ₽. ИП на НПД и АУСН такие взносы не платят.
Для УСН и ПСН есть важный нюанс: налог можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов. Если ИП работает без сотрудников и взносы оказались больше налога за год, доплачивать налог не нужно — фактически остаются только взносы.
Самозанятый
Самозанятость позволяет сдавать квартиру легально и платить налог по сниженной ставке — без регистрации ИП и подачи деклараций. Достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог». Доход фиксируется там же, налог рассчитывается автоматически.
Ставки такие же, как у ИП на НПД: 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу или ИП. Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Страховых взносов и отчётности нет.
Но есть ограничения. Без статуса ИП нельзя открыть расчётный счёт. С юрлицами работать сложнее — им часто важен статус контрагента. А если доход станет выше 2,4 млн ₽ в год, придётся сначала регистрировать ИП, чтобы сменить режим.
Важный момент: если деятельность превращается в гостиничные услуги или краткосрочное размещение с сервисом, применять НПД нельзя — ни как самозанятый, ни как ИП.
Мария сдавалa квартиру за 40 000 ₽ в месяц и платила НДФЛ как физлицо — 62 400 ₽ в год (13% от 480 000 ₽). Потом она оформила ИП на НПД и стала платить всего 19 200 ₽ (4% от 480 000 ₽). Экономия составила более 43 000 ₽ в год.
Договор аренды: правила составления
Чтобы сдача квартиры была безопасной, нужен письменный договор. Устные договорённости в спорной ситуации почти не работают — без документа сложно доказать, на каких условиях жильё сдавалось и сколько должен был платить наниматель.
Если квартира сдаётся физическому лицу, юридически это договор найма жилого помещения. Если жильё снимает компания или ИП, заключается договор аренды. Ошибка в названии обычно не делает договор недействительным, но корректная формулировка избавит от лишних вопросов.
В договоре важно зафиксировать:
- Адрес квартиры и её характеристики.
- Паспортные данные сторон.
- Срок действия.
- Размер арендной платы и порядок уплаты.
- Кто оплачивает коммунальные услуги и как они рассчитываются.
- Размер обеспечительного платежа и условия его возврата.
- Ответственность за просрочку и порядок расторжения.
- Перечень лиц, которые будут проживать в квартире.
Если договор заключён на один год и больший срок, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Поэтому на практике договор часто заключают на 11 месяцев с возможностью продления.
Отдельно стоит оформить акт приёма-передачи. В нём перечисляют мебель и технику, описывают состояние квартиры и фиксируют недостатки. Желательно приложить фотографии: это помогает избежать споров при выезде жильцов.
Оплату безопаснее принимать безналично. В назначении платежа стоит указывать номер договора и период оплаты. Если деньги передаются наличными, нужно писать расписку. Без подтверждения платежей доказать долг или факт оплаты будет сложно.
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция
Чтобы сдача квартиры была полностью законной, важно оформить всё пошагово.
- Выбрать статус и систему налогообложения. Оцените годовой доход от сдачи жилья. Если доход до 2,4 млн ₽, чаще выбирают самозанятость или ИП на НПД. Если доход выше — подойдёт ИП на другом режиме. Если не хотите менять статус, можно платить НДФЛ как физлицо.
- Заключить письменный договор. Пропишите условия аренды, размер оплаты и депозита. При передаче квартиры оформите акт приёма-передачи — это защитит обе стороны.
- Принимать оплату официально. Предпочтительно — безналичным переводом с указанием назначения платежа. Это подтверждает доход и упрощает расчёты. ИП стоит принимать оплату на расчётный счёт.
- Учитывать доход. Самозанятые и ИП на НПД фиксируют поступления в приложении «Мой налог». ИП на других режимах ведут учёт по правилам своей системы налогообложения. Физлица без статуса собирают данные для декларации 3-НДФЛ.
- Заплатить налог. Самозанятые и ИП на НПД платят ежемесячно по уведомлению из приложения «Мой налог». ИП на других режимах — в сроки, установленные для их системы. А физлица, которые перечисляют НДФЛ, подают декларацию до 30 апреля и платят налог до 15 июля следующего года.
После этого доход считается задекларированным, и вопросов у налоговой обычно не возникает.
Проверки налоговых органов в 2026 году
В 2026 году контроль за доходами от аренды стал более системным. Налоговая не проводит массовых выездных проверок, но активно анализирует данные. Если квартира сдаётся, а доходы нигде не отражены, это может быть выявлено при автоматическом сопоставлении информации.
ФНС учитывает сведения из разных источников:
- Данные банков о регулярных поступлениях на счёт.
- Информацию о недвижимости из Росреестра.
- Сведения о временной регистрации жильцов.
- Объявления о сдаче квартиры на популярных площадках.
Если появляются признаки регулярного дохода без уплаты налога, собственнику могут направить требование дать пояснения. Если подтвердится, что доход от аренды не декларировался, налог будет доначислен, а также начислены пени и штраф.
Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, доход от аренды лучше оформить официально — платить НДФЛ как физлицо, зарегистрировать самозанятость или открыть ИП.